¿Por qué me pide el ayuntamiento que renueve la licencia de ocupación de mi vivienda?
La licencia de segunda ocupación: una garantía de habitabilidad
La denominada “licencia de segunda ocupación”, o también “cédula de habitabilidad”, constituye un documento administrativo esencial que acredita que una vivienda cumple con los requisitos técnicos de habitabilidad exigidos por la normativa autonómica.
Este requisito no se limita a las viviendas de nueva construcción: cuando una vivienda cambia de propietario, se alquila, o se realiza una nueva contratación de suministros —agua, luz, gas…— después de más de diez años desde la obtención de la primera licencia de ocupación, resulta necesario renovar esta licencia o realizar la correspondiente declaración responsable.
La obtención de esta licencia no es un mero trámite burocrático: responde al interés público de garantizar que las viviendas ofrecidas para uso residencial cumplen las condiciones mínimas que certifiquen la seguridad, salubridad y confort de las personas ocupantes. En concreto, se verifica que la vivienda respeta la normativa técnica de habitabilidad, el tipo de suelo, las condiciones de diseño, ventilación, iluminación, superficies mínimas, distribución adecuada, etc.
Además, la renovación periódica —o su expedición cuando corresponda— permite mantener un control sobre el parque de viviendas existentes, evitando que inmuebles en malas condiciones se destinen al alquiler o a la venta sin que cumplan los estándares básicos de habitabilidad.
La regulación de este procedimiento se basa en varios instrumentos normativos autonómicos como por ejemplo el Decreto 161/1989 del Consejo que regula la expedición de las cédulas de habitabilidad, las normas de habitabilidad, diseño y calidad para viviendas –DC/09-, la Ley 3/2004 de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación, o la Ley 5/2014 de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje.
Este marco normativo formaliza la obligatoriedad del certificado técnico para viviendas de segunda o posteriores ocupaciones: junto a la solicitud, tiene que presentarse una certificación emitida por un “técnico competente”, que acredite que la vivienda cumple la normativa técnica de habitabilidad aplicable y que no se trata de una edificación de nueva planta.
El papel del arquitecto técnico: clave para asegurar la habitabilidad y la legalidad
Aunque la normativa se refiere genéricamente a “técnico competente”, en la práctica la función recae sobre profesionales como el Arquitecto Técnico que realiza una visita de inspección al inmueble, evalúa sus condiciones y elabora el correspondiente certificado técnico.
¿Qué comprueba el arquitecto técnico?
Que la vivienda dispone de superficie mínima, estancias apropiadas, ventilación e iluminación adecuadas.
Que las instalaciones cumplen las normativas actuales, o al menos que no existen riesgos graves.
Que la estructura, distribución y cédula del inmueble sean aptos para el uso residencial y, si aplica, que no se haya modificado el uso sin la correspondiente autorización.
Que la vivienda respeta la normativa urbanística aplicable.
En caso de deficiencias o incumplimientos, el técnico identifica los defectos y notifica al titular de la vivienda para que proceda a su enmienda. Solo una vez corregidos estos puntos podrá emitirse el certificado técnico y completarse la solicitud de segunda ocupación.
¿Por qué resulta imprescindible su intervención?
Seguridad jurídica: La firma de un profesional reconocido y, cuando corresponda, el visado por su colegio profesional —junto con la documentación exigida— legítima la solicitud ante el Ayuntamiento.
Protección de los futuros ocupantes: Garantiza que la vivienda ofrece unas condiciones básicas mínimas, evitando arrendamientos o ventas de inmuebles en mal estado.
Control técnico y urbanístico: Permite evaluar el cumplimiento de normas de edificación y urbanísticas, evitando usos inadecuados o ilegales.
Transparencia y confianza en el mercado inmobiliario: Especialmente en casos de compraventa o alquiler, disponer de la licencia actualizada aporta confianza a personas compradoras, inquilinas, entidades bancarias y suministradoras de servicios.
Conclusión: Más que un trámite, un mecanismo de calidad y seguridad
La obligación de contar con una licencia de segunda ocupación no tiene que entenderse como una mera formalidad administrativa, sino como una garantía del derecho a una vivienda digna, segura y adecuada. Su renovación o tramitación en los casos requeridos asegura que las viviendas ofrecidas cumplen unas condiciones básicas imprescindibles para su uso residencial.
En este contexto, el papel del arquitecto técnico es fundamental: su intervención técnica aporta certeza, competencia profesional y función inspectora, claves para garantizar tanto la legalidad del inmueble como la seguridad y bienestar de las personas que lo habitan.
Para cualquier persona propietaria, arrendadora, compradora o profesional del sector, entender la relevancia de esta licencia y acreditar que el inmueble dispone de ella —y en vigor— constituye una práctica responsable, ética y necesaria.
Si tienes que renovar la licencia de ocupación de tu vivienda solicita una cita de inspección ahora o contacta para ampliar información.